Estrategias de Inversión y Flex Living con Note Living
Introducción al Residencial Alternativo
El episodio profundiza en el modelo de negocio de Note Living, una gestora de activos dedicada al concepto de Flex Living. Este tipo de residencia está enfocado en adultos jóvenes (25-39 años) que buscan soluciones de vivienda más dinámicas, privadas y con servicios compartidos que las residencias de estudiantes tradicionales.
El desafío del Real Estate
La discusión aborda los obstáculos principales en el sector inmobiliario actual:
• Regulación y Burocracia: Las barreras regulatorias limitan el uso del suelo, impidiendo una oferta mayor de vivienda y manteniendo los precios elevados.
• Ley de Oferta y Demanda: Esteban Mirall argumenta que, sin cambios en la normativa de usos de suelo (de industrial/oficina a residencial), el mercado seguirá colapsado.
• Gestión de Inversión: El modelo de Note Living funciona como un private equity, donde el valor se genera a través de la gestión de deuda, el desarrollo técnico y la estabilización de activos.
Operativa y Modelo de Negocio
"No es un negocio que le puedas tirar gasolina y que funcione. La única manera de construir un negocio sostenible es construyendo."
• Estrategia de Capital: Trabajan con grandes fondos institucionales, utilizando un modelo de Skin in the game con socios locales para asegurar el conocimiento del mercado.
• Estructura de Ingresos: Sus líneas de revenue incluyen comisiones por adquisición (acquisition fee), servicios técnicos, gestión de activos (asset management) y un promote por sobrepasar el retorno esperado (TIR).
Referentes y Visión
Esteban destaca la importancia de aprender del mundo real siguiendo el consejo de Jack Ma. Sus referencias incluyen a Bob Faith (Greystar) como modelo de empresa, y su objetivo es alcanzar las 50,000 unidades operativas manteniendo la sostenibilidad financiera sin dejarse llevar por la "fiesta" del capital de riesgo no alineado.